主題: 樓市接下來該如何走?

  • 資訊播報
樓主回復
  • 閱讀:3002
  • 回復:1
  • 發表于:2019/11/11 14:50:38
  1. 樓主
  2. 倒序看帖
  3. 只看該作者
馬上注冊,結交更多好友,享用更多功能,讓你輕松玩轉萊西社區。

立即注冊。已有帳號? 登錄或使用QQ登錄微信登錄新浪微博登錄

前幾年,各大開發商在三四線城市攻城掠地,笑靨如花,一時風光無限。然而今年下半年,三四線的眾多樓盤開始促銷,拼命打折,有的樓盤直接打到骨折。
 
幾年功夫,房企巨頭“天上地下”,似乎預示著房地產行業落入了寒風冽冽、漫天風雪的冬季。
 
房子對于中國人來說,不言而喻。尤其是近十數年財富效應下,房價自然而然成為大家茶余飯后,乃至彼此溝通的重要談資。
 
有的認為,我們的人均住宅面積、住宅套戶比等指標,均已看齊發達國家,住宅需求意愿降低,百姓杠桿率高企,購買力嚴重透支,樓市與房價未來堪憂。
 
有的認為,我們城市化率才60%出頭,方興未艾,未來有2億多人進城,需求有保障,而且錢越來越貶值,購買力越來越低,不買房等著貶值?更別說,樓市是經濟調節的床下用具,經濟下行,樓市必然要拿出來維穩,房價上漲才是硬道理,人生進階,從買房開始。
 
那未來,我們買房還是賣房?


撰文/?子木、一然

編輯/?喻然



全景認識房地產圍城

 
未來,我們買房還是賣房?其實我認為,不管有多少條理由看多或看空,都不重要,重要的是要看“當局”的角色。
 
蘇軾有首《題西林壁》:橫看成嶺側成峰,遠近高低各不同。不識廬山真面目,只緣身在此山中。
 
房地產就像一座圍城。要認識這座圍城,就需要從中抽出身,從遠距離,旁觀者的角度,不偏不倚觀察它。
 
全景看,房地產舞臺上,圍站著四位玩家:當局、銀行、開發商與購房者。
 
當局與居民,是我國房地產市場的操盤手與接盤俠(并非貶義),是能正真影響我國樓市的兩股決定性力量。操盤手是規則制定者,是裁判員,接盤俠是規則下的參與者,是運動員。
 
銀行與開發商,在整個房地產鏈條上充當中介人,作為橋梁溝通當局與居民,通過種種手段表達上面意思,引導居民購房行為。
 
打蛇打七寸,射人先射馬。
 
看懂當局與居民在房地產鏈條中的角色,就看懂了我國樓市,風風雨雨二十年,也就能看懂房價背后驅動力的變遷與更迭。
 


房價動力更迭


大體上看,這20來年,我國房地產市場共經歷了6輪調控,房價也漲漲歇歇20年,房產成為財富的象征、年輕人婚戀的標配。
 
一度有人戲言,我國的高房價,拜丈母娘所賜。然而,跳著廣場舞的大媽們,群情激憤:這鍋我們不背。

確實,她們也背不動。
 
表面上看,樓市的起伏皆因政策調控、松綁而起。然而,在政策外衣下,掩藏著的是關乎房價的“根本驅動力”。
 
20年來,我國房價驅動力發生了三次更迭。
 
第一階段:經濟驅動(1998年-2008年)

這是一個一面看存折,一面看房子,新舊消費行為相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。
 
衣食住用行,當人們解決了溫飽問題,便將目光投放到居住方面。居者有其屋,成為人們心里對美好生活向往的一部分。
 
1997年亞洲金融危機爆發,受金融風暴的沖擊,我國外貿滑坡,經濟下行。為了對沖外貿滑坡對我國經濟的影響,也為了幫助深陷風暴的亞洲國家盡快走出困境,樹立一個負責任大國的形象,我國承諾人民幣不貶值。
 
剛剛接過國家總理交接棒,極具魅力、雷厲風行的朱總,面臨著巨大的壓力,他開始把目光瞄向內需。
 
房地產產業鏈很長,涉及建材、化工、鋼鐵等幾十個產業,啟動住宅消費是拉動內需最好的方法,就這樣我國經濟從此錨定了房地產。
 
1998年7月3日發布的“23號文”提到:加快住房建設,促使住宅業成為新的經濟增長點;發展住房金融,取消對個人住房貸款的規模限制,適當放寬個人住房貸款的貸款期限。
 
重磅文件,讓房地產走向舞臺中央。
 
三年后,2001年,一件影響我國歷史進程、惠及萬千百姓的大事修成正果。經過多年的艱苦談判,我國于2001年12月11日,正式加入世界貿易組織,即WTO。


 
在入世紅利催化下,我國經濟蓬勃發展,GDP名義增速常年保持兩位數,并在2007年一度達到23%,一掃亞洲金融危機靡態。
 
期間,城市居民收入快速增加,銀行里百姓的存款像雪球一樣越滾越大。荷包漸漸鼓了起來的同時,城市居民“居有其屋”的愿望更加強烈,改善住房的動力更加充足。
 
這個階段,居民購房主要為了解決居住需求,房價雖然快速上漲,但房產還并不是財富的代言人,還未成為居民日夜的牽掛。
 
以我們現在的觀念來看,十人買房,十人貸款。首付拿一部分,房貸付一部分,我們可以用小資金撬動大資產。
 
這樣我們的負債增加了,衡量這個負債的高低,我們用居民杠桿率,它是貸款與存款的比值。
 
我們看看這個期間,居民杠桿率是怎么變化的。
 
1998年至2008年,居民部門杠桿率,基本保持穩定,差不多從23%到26%的樣子,最高年份2007年,也不過29%。期間,全國平均房價接近翻倍,就更別提北上廣深等那些房價漲得讓人頭疼的城市。
 
房價漲得厲害,居民杠桿率卻比較穩定,這似乎有悖于我們現在的觀念:杠桿率與房價理應同向。其實,這是我們的認知錯覺,這個現象的原因主要是:
 
一、由于我們勤儉節約、量入為出的傳統觀念制約了我們借貸消費的行為,即使買房,很多人找七大姑八大姨親戚朋友周轉,打友情牌,全款買房的并不少。
 
二、這個期間居民存款增速約等于貸款速度,分母分子同向做大,杠桿率自然不會涌起大的波瀾。
 
總的說來,這個期間,房價上漲邏輯線條:經濟快速發展—城市居民收入增加—城鎮居民購房能力增強—實現住有其屋的目標。

這時,居民住房需求是樸素的內生性居住需求。
 
這個時期,有多少人抱著攢夠了錢再買房的心態,夢想著有一套自己屬于自己的房子。然而2008年年末來臨,一切都化為泡影。
 
第二階段:貨幣驅動(2008年—2018年)
 
這是一個“貸款越多,越買越多,攢錢買房,越攢越完蛋”的時代。
 
2008年美國次貸危機爆發,中國經濟外部風險凸顯。美國出臺量化寬松計劃,我國也出臺了總額為4萬億的一攬子投資計劃,宣告了我國經濟進入“以投資拉動為主”的經濟金融化時代。

樓市的春天來了。熬過了寒冬的大批地產商起死回生,笑容可掬。


 
在美國一輪一輪QE沖擊下,在我國一次一次貨幣寬松下,貨幣如洪水猛獸般猛烈撞擊著房地產的大門。房地產終于淪為資本們的競技場,房價也被資本裹挾著,樓市進入貨幣驅動新時代。
 
這個期間,我國基礎貨幣、M2以及居民貸款高速增長,遠超上個十年。國家發行的錢多了,社會上流通的錢也多了。
 
M2以年化14.5%的速度快速飆漲,經濟呢,這個期間GDP名義增速10%左右,也就是說貨幣的增速明顯大于經濟增速。
 
全國人大財經委副主任委員、中國人民銀行原副行長吳曉靈認為,央行在確定來年貨幣供應量時主要依據這樣一個公式:M2=GDP+CPI(居民消費價格)+X,即名義經濟增長加上一個“變量”X,而“變量”的存在主要是因為物品(土地)貨幣化的需求。
 
什么意思?意思就是說,央行發錢,并不是想當然憑空亂發,而是考慮了各種因素,包括買土地的錢,最后確定究竟要發多少錢。
 
土地貨幣化,吸納了巨額流動性。
 
有知名房地產商調侃,央行發行這么多錢,不往房地產里跑,往蔥上跑?一語中的,這個時期是這樣的,大水漫灌,民生物資價格卻比較穩定,就是因為房地產的功勞。
 
這個時期,撐起了我國樓市蔚藍天空的,是廣大老百姓,他們為國家挺身而出,也為保衛自己的財富,前仆后繼,一批一批涌入房地產市場。
 
居民貸款年化增速,23%,居民杠桿率,從26%飆至66%,雙雙遠遠超過上個十年,全國房價大致翻騰了2.5倍。
 
這個階段,房價螺旋式上漲,房價在“漲不停,不停漲”的周期中循環交替,沖擊著人們的傳統消費觀念,形成了新的價值信仰,房產不僅成為茶余飯后的談資,更是財富多寡的標簽,北上廣深房產更是階層進擊的標配。
 
于是,貸款買房成為絕對主流的選項。
 
我們知道,杠桿的本質是對未來的透支,沖動消費的熱情下掩藏著杠桿斷裂的風險。
 
2017年3月,當兩會剛剛落下帷幕,北京便速度推出3·17樓市新政,引發的新一輪“限售、限商模式”,樓市進入“限購、貸、價、售、商”的房地產“五限時代”,率先冷凍了樓市,這似乎意味著倚靠杠桿推動樓市的模式,進入壽終正寢的通道。
 
2018年下半年,憑借棚改貨幣化紅火的三四線城市,迎來了徹夜難眠的消息,國家收緊棚改,貨幣化安置開始退潮,讓我們更加確信,貨幣驅動樓市模式,已窮途末路。
 
這個期間,居民端杠桿迅速發展,不論是絕對值還是增速,均有當年大躍進的影子。

一邊是,居民部門杠桿率高企,靠大水漫灌,刺激居民端加杠桿,刺激樓市,帶動經濟的土壤,已不復存在。一邊是,美國居民部門高杠桿引發的次貸危機歷歷在目,心有余悸。
 
我們的經濟,雖然一再探底,然而靠房地產刺激,莫不說邊際效應遞減,更有引發系統性金融風險的可能,不會輕易點火啟動。
 
隨著棚改貨幣化的退出,杠桿驅動房價模式行將就木,房地產高光時代,緩緩落幕,只剩三四線,還沒來得及熄滅的幾盞燈火,一閃一閃,很亮眼。
 
第三階段:人口驅動(2018年—未來)
 
這是一個城市房地產市場大相徑庭的時期,搶人就是搶房地產市場的時代,無人無樓市。
 
2017年發生了兩件大事。
 
一件是,住房建設部關于住宅用地供給直接與去化周期掛鉤文件出臺,預示著房地產調控跨入“因城施策、人地掛鉤”的新時代。
 
另一件事是,各大城市招數百出,先后加入搶人競賽,去地產存量,保地產增量,預示著人口成為城市房地產市場的領銜主演。
 
人口增量成為拉動房地產市場的重要力量,房地產市場進入人口驅動階段,“無人無樓市”時代悄然來臨。
 
業內有知名學者,曾提出:房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融的框架思路,似乎獲得了市場佐證,被奉為經典分析框架。
 
但這個框架還是有所出入的。
 
如果說樓市短期看金融,那么如何解釋西安房地產市場在行政政策、金融政策漸進加碼的情態下,調控了三年,火熱了三年,房價連續上漲40多個月?
 
如果說長期看人口,那么近3年西安人口暴增,市場有延遲反應,可是西安人口一邊增,房價一邊漲,并駕齊驅的局面又當作何理解?
 
其實,這不是知名學者框架本身的問題,而是這個框架已經不適應這個時期樓市的邏輯罷了。
 
在住宅用地供給“五類調控”目標管理下,搶人競賽促進了人口的快速流通,而大城市放寬戶籍的舉措,使得人口成為催化房價的“快變量”。
 
所以我們很好理解,為什么在房地產住宅用地“五類”目標調控管理出臺之際,各嗅覺靈敏的城市便卯足勁開始搶人?

司馬昭之心,路人皆知。
 
很多人老盯著三四線樓市,漲的他們坐不住了,心情可以理解,但是如果投資這些城市的房產,是十分不劃算的,這個時間入場,很可能會站在高高崗上。
 
為什么這幾年,三四線城市房地產市場宛如一匹匹黑馬?其實,這個現象很容易解釋,那就是,為了化解三四線城市高庫存帶來的潛在風險,國家推出PSL,也就是棚改貨幣化。這個重點再講一次。
 
通俗點說,央行通過抵押給政策性銀行貸款(例如國開行),政策性銀行通過棚改專項貸款向地方貸款,這樣地方手里有錢了。
 
有錢好辦事。地方說,你住的地方臟亂差,影響市容,我要城市改造,你騰出老破舊房子,我給你錢去市場上買房解決住房問題。這樣,百姓手里錢多了,又沒房住,釋放出大量有效購房需求,三四線房價能不漲嗎?
 
大家看這個表,從2014年到2019年我們這幾年棚改情況,PSL資金的變化與三四線城市房價漲勢惺惺相惜,攜手而行。


 
2018年棚改資金達到頂峰時期,也是三四線城市樓市的頂峰。此后,棚改力度衰減,棚改效應退潮,三四線城市房價退潮,只剩下零星的光點,在祖國大地上一閃一爍,距離熄滅隔不了幾條馬路。
 
政策性的棚改就像興奮劑,隨著藥劑效力的退潮,樓市少了金融之水,而人口流失,樓市少了需求,經濟的疲態更是對三四線城市釜底抽薪。
 
要人沒人,要錢沒錢,明后年,當三四線城市開發商集體吟唱《涼涼》的時候,你會明白趨勢是如何重要。
 
所以,可以預見未來很長一段時間,在住宅供地“五類”調控目標管理下,人地掛鉤成為長效機制,人口才是驅動城市房價的主要動力,乃至我們可以略帶夸張的說,搶人搶的就是樓市。
 


房價邏輯主線

 
手里沒把米,叫雞也不靈。一切都得從“錢”說起。
 
我們國家在上個世紀九十年代,就面臨著“國庫空虛”,乃至借錢度日的窘境。
 
1993年7月23日,朱镕基副總理在全國財政、稅務工作會議上,對所有參會人員說:“ 在現行體制下,中央財政十分困難,現在不改革,中央財政的日子過不下去了。
 
1994年1月1日,分稅制財政管理體制誕生,改革正式拉開了帷幕。
 
在分稅制改革方案中,中央將稅源穩定、稅基廣、易征收的稅種大部分上劃,消費稅、關稅劃為中央固定收入,企業所得稅按納稅人隸屬關系分別劃歸中央和地方;增值稅在中央與地方之間按75∶25的比例分成。
 
自此,中央財政快速增長,國庫日漸充盈。
 
這樣,分稅制改革解決了中央的財政收入問題,但怎么解決地方的財政收入?
 
這個時候,完全歸地方的“土地出讓”登上歷史舞臺,決定了地方自然有依賴土地財政的傾向與沖動。
 
2018年地方一般公共預算本級收入9.79億,土地出讓收入就達到了6.51億,土地出讓收入占同期地方一般公共預算的66.5%。地方對土地財政的依賴與渴望可見一斑。
 
有人說,土地財政是毒瘤,應該手起刀落。然而,時至今日,地方土地財政前方遇到三座大山:土地財政依賴度高、居民杠桿率高和貨幣政策轉向。
 
到現在為止,地方仍然找不到“逾越”的方法,只能在山下“兩條線”上下徘徊。
 
一條是底線,看著自己家底,調控力度不能太大,財政收入不夠,一旦城市停滯不前,失業和人口流出就會加劇。一條是紅線,“房住不炒”,這是國家給房地產畫的紅線,不能逾越這條紅線,否則就會被問責。
 
我國城市數量眾多,繁星點點,分布在960多萬平方公里的土地上。
 
經過20來年的瘋狂生長,房地產市場城際間差異顯現,國家層面一刀切式的調控,難以達到精準調控目標。為對癥下藥,調控政策下沉到城市層面,這樣,因城施策、地方責任主體的長效機制,應運而生。
 
三四線很多城市,人口外流壓力就大,住建部關于住宅用地供應的“五類”管理目標,將“人地掛鉤”,這對三四線城市來說是當頭一棒。
 
應該說,PSL去庫存后,在人口流動政策松綁、住宅用地人地掛鉤雙維打擊下,三四線城市房地產蒙眼狂奔的時代走到了盡頭。
 
我們回到開頭。前幾年,很多開發商在三四線攻城略地,是踏對了棚改的節奏;但是今年三四線樓盤打折打到骨折,國家去庫存目標達成,棚改過后,三四線城市房價的動力何存?
  
另一方面,土地財政依賴慣性,疊加財政收入入不敷出,三四線城市也往往最有松綁樓市的沖動。然并卵,住宅用地供應“人地掛鉤”,土地出讓收入,只能在掙扎中下行,未來,三四線城市量入為出的日子不好過。
 
一二線城市,是人口集聚地,也是國家經濟增長極,房地產市場,未來或可以暢想。
 
目前,一線城市,房價高企,但土地財政依賴度相對較低。例如北京,2018年土地出讓金占一般公共預算收入的29%。
 
從這個角度來看,一線城市會率先走出土地依賴模式,實現產業轉型、經濟升級,財政收入多元化。也就是說,對于房地產價格下降,一線城市比其他城市容忍度要大。
 
換句話說,對于房地產政策的松綁,一線城市的緊迫性遠沒有其他城市迫切。同時我們也看到,一些二線城市,土地財政依賴度越來越高,土地出讓金占地方財政收入的比重越來越重。
 
重不可怕,怕的是重到無力減肥,兩害相權取其輕。
 
這些二線城市,房價上漲,雖然有這樣那樣的弊端,但很多城市短期內確實難以戒掉土地財政,對房價上漲的容忍度要大于下降。

我們知道,只有地方擺脫土地財政依賴,確保地方財政收入化解地方債務風險,地方才有勇氣容忍房地產乃至房價回歸市場本源。

那么,近些年,提及最多的房地產稅可以代替土地財政嗎?

“杯水車薪,遠水難解近渴”。

房地產稅收入和土地出讓收入沒法相比,這就決定了地方對房地產稅積極性不高,地方財政收入不上來,房地產稅就不容易推出,房地產稅與土地財政一直是兩個矛盾體。

當然當局也正在想辦法。
 
譬如今年10月9號,國務院印發的《實施更大規模減稅降費后調整中央與地方收入劃分改革推進方案》,提出:保持增值稅“五五分享”比例穩定,調整完善增值稅留抵退稅分擔機制,后移消費稅征收環節并穩步下劃地方,有利于緩減地方財政困難。
 
確實,這個方案影響是長遠的,也是國家幫助地方逐漸戒掉土地依賴的藥方,但它作用的顯現,需要一個“中藥調理”的過程。
 
冰凍三尺,非一日之寒,融化寒冰,也不能操之過急。
 
國家層面看,一線城市土地依賴度不高,三四線城市漸漸失去土地依賴基礎。資源向一二線城市匯聚,為數眾多的一二線城市,是國家經濟發動機,也是風險應對的錨地。

一線城市土地財政依賴性相比較小,相對容易戒掉。二線城市,只能一邊繼續土地財政,一邊去掉土地依賴,換取經濟轉型時間。

人口方面,國家發改委,在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中,明確大城市要全面放開落戶限制。
 
城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市,要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市,要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。
 
國家松綁人口政策,各個省會城市,各城市群核心城市,三大城市群主要城市以及一些經濟發達、交通便利的地級市,都是這個政策的受益者。
 
土地供應方面,住房建設部關于住宅用地供應“五類”調控管理目標,直接把土地出讓收入與去化周期掛鉤,也就是與人口掛鉤,具體闡明了因城施策的內涵。
 
二線城市們,人口爭奪戰中,門檻一再降低,它們一邊擴充人口數量增加土地出讓收入、一邊抓緊經濟轉型升級,降低土地依賴,人口成為經濟轉型升級、紓困土地財政的緩沖墊。


 
這些城市通過人口增量,提升住房需求,加大供地規模,增加土地出讓收入,利于房地產市場發展,也為經濟轉型升級贏得時間。

行文至此,五味雜陳,感嘆頗多,千言萬語,匯成一句話。
 
我國房地產瘋狂生長了好多年,現在卻希望它回歸自然生長。然而在長期噴灑過量的“催熟劑”下,房地產還沒體會到生長的快樂,就已兩鬢斑白。
 
我們均是歷史滾滾洪流中的一抹塵埃,身在其中,隨之涌動。但也一定要學會站在上帝視角看透這一切,只要這樣,才能在人生的關鍵時刻,作出最為穩妥的選擇。

秋天漸遠,冬天漸近,寒意漸濃。房地產的春天,還有嗎,在哪里?

相信你已經有答案了。
 



作者:子木、一然

轉自:子木聊房(zimuliaofang)


 
  • 圣誕樹
  • 發表于:2019/11/12 6:47:45
  1. 沙發
  2. 倒序看帖
  3. 只看該作者
個性是什么
二維碼

下載APP 隨時隨地回帖

你需要登錄后才可以回帖 登錄 | 注冊 QQ登陸 微信登陸 新浪微博登陸
加入簽名
Ctrl + Enter 快速發布
""
香港赛马会开奖